地产融资收紧 开发商借钱有些难

　　土地价格稳定，建造成本固定，融资成本反而最大程度决定房企的盈利能力。

　　同样的拿地策略和建造标准，倘若两家房企的融资成本差了一倍，就是利润差的最大来源。

　　2019年上半年，43家头部房企的有息负债已经高达4.7万亿，每年光利息就得还上几千亿。

　　其中部分房企平均融资高达10%，有些房企融资成本却低于5%。

　　融资成本，即资金使用者支付给资金所有者的报酬，企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本。2019年上半年，房企融资监管趋严，叠加进入偿债小高峰，上市房企融资成本呈现分化的趋势。

　　南都大数据研究院规模上市房企研究课题组以2019年半年报为数据依据，选取50家上市房企的融资成本为调研对象，揭示当前房地产行业的融资现状。

　　据南都大数据研究院统计，截止至上半年底，恒大、碧桂园、融创、保利、万科5家房企的有息负债规模均超过2000亿元，恒大以超8000亿元的负债位居榜单之首。

　　按照恒大8.62%的平均融资成本计算，该集团一年光利息就要还接近700亿。

　　不过截止至今年6月底，恒大手持现金达到2880亿元是房企中最多的，净利润也是房企中最高。

　　先做大规模，抢占市场，再进行财务优化，似乎成为新晋房企弯道超车的路径。

　　比如中梁控股，三年时间销售金额从百亿跃升至千亿，在这背后，不外乎高频拿地以及高周转。上半年负债总额达1184.24亿元，现金流过多依赖信贷、信托等间接融资渠道，10%的融资成本也远高于业内平均水平。

　　除了房地产融资政策收紧之外，中梁控股方面称，成本上升是因为借款金额及利率上升导致，但部分被在建物业的资本化利息增加所抵销。

　　融资成本在7%-10%之间的有13家，包括当代、泰禾、佳兆业、恒大、雅居乐、时代、奥园等，占比34.2%；

　　融资成本在5%-7%之间的有15家，包括富力、融信、合景泰富、华发、碧桂园、美的置业、旭辉、世茂、远洋等，占比哦39.4%。

　　融资成本低于5%的有8家，包括保利、金茂、招商、金地、龙湖、华润、中海等。

　　南都大数据研究院发现，房企融资成本呈现分化趋势，一是拥有国企和央企背景的房企，在融资渠道和融资成本上具有天然的优势，融资成本普遍在4%-5%之间。

　　二是与房企规模也有着密切关系，全国性布局的头部房企融资成本普遍不高。从趋势来看，融资问题将困扰着中型房企，尤其正在“弯道超车”的中型房企。

　　值得关注的是，2019年8月8日，银保监会办公厅近日下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，高度警惕房地产泡沫化、金融化。毫无疑问，下半年房地产调控及房地产金融风险防范仍会是监管关注重点，房企融资环境难言宽松。

　　策划：林广

　　牵头人：王艳玲

　　研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰

　　制图：林广

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