式微的地方上市房企 “珠海三剑客”走向不同归途

中房报记者 曾冬梅 | 广州报道

珠海，中国最早设立四个经济特区之一，孕育了三家上市房企——珠海华发实业股份有限公司（股票代码：600325.SH，以下简称“华发股份”）、广东世荣兆业股份有限公司（股票代码：002016.SZ，以下简称“世荣兆业”、格力地产股份有限公司（股票代码600185：SH，以下简称“格力地产”），人称“珠海地产三剑客”。在行业的数度跌宕中，华发股份一枝独秀，率先迈开全国化的步伐，目前离千亿只差临门一脚。而另外两家房企则固守珠海一隅、过早进行多元化发展，在主流赛道中被远远抛离，为各自的战略抉择付出了沉重的代价。

12月16日，一则董事长辞任的公告把世荣兆业拉到聚光灯前，创始人梁家荣宣布将不在该公司担任任何职务。仓促间，世荣兆业只能宣布由公司副董事长周泽鑫先生代为履行董事长职务，主持董事会日常工作。值得一提的是，梁家荣的独子、被视为接班人的梁玮浩也在7月份辞去了副董事长、总裁的职务。

父子两相继退出了公司的经营管理是一个不同寻常的事件。珠海当地的一位知情人士对中国房地产报记者表示，一个多月前，珠海市政协原副主席梁元东被“双开”，其所涉的问题包括违规低价出让土地和返还土地出让金，在房地产项目开发、旧厂房改造等方面为他人谋利，并非法收受巨额财物等。“梁元东曾在斗门区任职近十年时间，而世荣兆业的土地储备也是集中在斗门区。梁家父子的辞职可能与此有关。”

据了解，在2016年，梁家荣曾因涉嫌洗钱罪被公安机关执行指定居所监视居住。

在世荣兆业陷入群龙无首境地的同时，格力地产也在为一份定增兜底协议而头疼不已。12月4日，该公司在回复上交所问询时表示，为了支持公司发展，其控股股东在2016年和6个定增对象签订了远期购买协议，因为无法按照约定回购股票而在近期被冻结部分股份。从该公司近几年的业绩表现来看，无法回购股票很大程度上是因为经营不利，资金短缺。

按照中国指数研究院的统计，截至2019年11月，共计330家房企发布了破产相关文书，主要分布于长三角与珠三角城市群，因为这些地方区域竞争激烈，地方小微房企生存更加艰难。世荣兆业、格力地产目前虽未到危及生存的局面，但前路依然荆棘密布。

“早在2016年，世荣兆业就想全盘转让公司资产，但开价太高一直没有成交，现在敢接盘的人就更少了。珠海近期打算开展新一轮的国企整合，以格力地产目前的经营状况，很有可能进入被整合之列。”珠海某开发商透露。

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世荣兆业实控人退出管理层

曾经的珠海最大“地主”——世荣兆业正处于一个很尴尬的局面，实控人及其接班人相继出走。在12月16日的公告中，世荣兆业表示近日接到公司董事长梁家荣提交的书面辞职报告，梁家荣因个人原因申请辞去董事、董事长职务，并同时辞去董事会战略委员会主任委员职务，辞职后，其将不在公司担任任何职务。“董事会将按照法定程序尽快完成董事、董事长的补选工作，在新任董事长选举产生前，由公司副董事长周泽鑫先生代为履行董事长职务，主持董事会日常工作。”

从公告的措辞来看，梁家荣的辞职此前并无征兆，以至于上市公司无法提前选聘接任人选。“公司已经在筹备补选工作了，看是从现任管理层中补选还是外聘职业经理人。”12月18日，世荣兆业的一位内部人士表示。在该人士看来，此次公司管理层的变动并不算突然，毕竟此前已有数位高管离职。例如，9月17日，该公司董事、副总裁兼财务总监余劲宣布辞职。更早前的7月23日，梁家荣的独子、世荣兆业副董事长兼总裁梁玮浩已主动请辞。

公告显示，梁家荣仍持有世荣兆业1.63亿股，占公司股份总数的20.15%。加上其父梁社增及日喀则市世荣投资所持的股份，梁家人共持有世荣兆业74.09%股份。因此，该公司内部认为，梁家的两代人虽然不再参与公司管理，但仍为公司实控人，不会抛下公司不管。

梁家荣1962年出生在珠海斗门乾务镇乾东村，高中时期便外出闯荡，是当地人眼中农家子弟闯世界的标杆人物。1993年，梁家荣创立珠海市斗门县兆丰房产开发公司，于斗门拿下大量低成本的优质土地，一步步打拼成了珠海最大“地主”，其父也在2009年被捧上了珠海首富宝座。

这位民营企业家辉煌人生的轨迹转折点出现在2016年。那年的7月，梁家荣因涉嫌洗钱罪被公安机关执行指定居所监视居住。世荣兆业急忙发布公告撇清关系，表示“公司具有完全自主的独立性，公司在资产、财务等方面和股东、董事、监事、高管完全独立，公司长期以来一直依法合规经营，公司不会涉及任何该等不利事项。”

有消息指，自那次的事件后，梁家荣一直在美国居住，低调行事。

珠海当地的一位知情人士告诉中国房地产报记者，此次梁家父子退出世荣兆业核心管理层，很可能是2016年那次事件的余波，导火线则是珠海市政协原副主席梁元东的“落马”。据11月11日的广东省纪委网站消息，梁元东构成职务违法并涉嫌受贿犯罪被“双开”。其违纪违法问题包括违规低价出让土地和返还土地出让金，甘于被不法私营企业主“围猎”，大搞权钱交易，在房地产项目开发、旧厂房改造等方面为他人谋利，并非法收受巨额财物等。据了解，梁元东已被逮捕，案件正在进一步办理中。

翻看梁元东的简历可以发现，他在2003年至2012年间曾历任珠海市斗门区委副书记、副区长、区长、区委书记等职。而在斗门起家的世荣兆业，几乎所有土地储备都位于斗门，部分项目早期是通过协议出让取得，土地出让金低至70元至90元每平方米。

“现在案件还在审查，如果最终确定一些土地的来源有问题，梁家人在管理上与上市公司进行切割，一定程度上是可以减少对上市公司的影响。”上述知情人士如此认为。

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格力地产大股东股份被冻结

世荣兆业、格力地产可谓是一对难兄难弟，因为一个月前，格力地产的控股股东也出事了。11月14日，格力地产发布公告，透露控股股东珠海投资控股有限公司(以下简称“珠海投资”)所持有公司的部分股份已被冻结。珠海投资为格力地产的第一大股东，持有8.47亿股份，持股比例为41.13%。该公司本次被冻结了3.5亿股股份，占其所持股份比例的40.92%，占格力地产总股本比例的16.83%。

申请冻结的是格力地产的三位小股东，其中一位甚至已把珠海投资告上法庭。中国房地产报曾独家报道，在2016年8月那笔30亿元的定向增发中，珠海投资与6位投资者签订了一份《附条件远期购买协议书》，约定了回购股票的相关条款，但是此后珠海投资并未如期履约，也因此才会被冻结股份。11月25日，上交所就此事对格力地产发出了问询函，要求该公司说明相关信息披露是否存在重大遗漏。

在12月4日回复问询函的公告里，格力地产表示，珠海投资为支持公司发展，应定增对象要求，签订了《附条件远期购买协议书》，在格力地产定增股份锁定期满后一年内，如格力地产股票二级市场收盘价未达到一定条件，则珠海投资可能触发向定增对象购买其定增股份。格力地产强调对这份协议并不知情，相关诉讼和冻结事项属于公司股东层面的纠纷，不会对公司的自身利益及生产经营产生影响。

先不论格力地产是否知情，无法否认的是，这笔定增的目的是为了改善格力地产的经营状况。格力地产创始人、董事长鲁君驷曾在一次媒体采访中透露了那次定增的细节，他表示当时国内的资本市场环境很差，股市从4000多点下跌到3000点，格力地产的股价与发行价倒挂，想要成功增发非常困难。为此，他亲自挂帅，成立专项工作组，走访了该公司的前十大、二十大股东，一遍遍介绍公司的发展状况和未来增值空间，最终才找到了6家投资者。

这笔30亿元的定增资金大部分投向了香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程等项目。但事实证明，这些非地产业务并未如期给格力地产带来丰厚的回报，反而给公司增加了不少现金流压力。2016年至2018年间，格力地产的主营业务收入无法覆盖债务本息，经营活动现金净流量也都是负数。

在这一背景下，珠海投资无力履约、回购投资者的股份并不难理解。

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布局过度集中 盲目多元化

2019年，300多家房地产企业破产的新闻曾在地产业内掀起一阵热议，这被认为是严厉调控政策之下，地产行业的真实写照。

据了解，这些破产房企主要分布于长三角与珠三角城市群，大多为当地开发企业。亿翰智库的一篇研究报告显示，2019年对于房企而言是非常艰难的一年，融资监管持续收紧，堪称史无前例，信托、海外债、开发贷等融资渠道均被堵。此次 “钱荒”，对于很多小型房企而言是致命一击。2019年出现资金问题的绝大多数是三四线城市的小型房企，布局仅限于当地市场，它们的出现很大一部分是借前几年市场繁荣的东风，风向一变，很容易被淹没在洗牌的浪潮中。此外，盲目发展或者过多的资源押宝多元化业务，拖累主业发展也是小型房企陷入生存危机的原因之一。

虽然世荣兆业和格力地产目前尚未面临破产危机，但从发展路径来看，也与上述企业有颇多相似之处。“土储少、项目少，市场占有率低，深层次的原因可能是两家公司的发展重心都不在地产这块。”珠海一位资深业内专家表示。

世荣兆业可谓是地地道道的地方房企，在20多年的发展历程中始终未走出珠海这座温暖的滨海城市，但也不满足于仅仅从事地产业务。2015年，该公司宣布计划全面布局大健康产业，3至5年将大健康产业发展成为公司的主营业务，为公司贡献总收益的30%以上。但在2016年梁家荣被指定居所监视居住后，这一战略并未推行下去，世荣兆业自2017年开始退出医疗及异地项目，专注珠海地产项目的开发变现。当时就有分析师表示，考虑到公司战略收缩，持续经营存在较大不确定性。

在大健康产业发展受挫的同时，世荣兆业也错过了地产行业的一个黄金时代，自2015年来，该公司并未新增任何土地储备。截至2019年上半年，其土储建筑面积仅为179万平方米，绝大部分位于珠海市斗门区。虽然世荣兆业并未公布销售数据，但据业内推测，其年销售额仍只在30亿元左右。

过于集中的土地储备令世荣兆业少了很多腾挪的余地。据珠海某开发商介绍，早在2016年，梁家荣就曾动过整体转让世荣兆业资产的念头，当时该公司拥有的土储建筑面积约340万平方米，梁家荣开价160亿元，但很多开发商嫌贵，最终无人接盘。“斗门现在的地价水平大概在8000元每平方米左右，按这个价格计算，世荣兆业目前的土储也值100多亿元，但现在谁都无法确定这些资产有没有问题，至少目前我们是不敢谈的。”

格力地产的问题也是在于主业布局过于集中，过早开展多元化业务。早在2009年，该公司就开始进行多元化的布局，用了10年时间，将自己塑造成了一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业形象，但时至今日，多元化产业也并未有突出的利润贡献，代建业务的毛利率仅为地产业务的十分之一。格力地产的大部分收入依然还是来自地产的贡献，该公司强调从未把自身定位为一家全国布局的公司，也从未提出行业名次目标，也因此近年来销售额一直徘徊在20亿至30亿元的区间。但是存货规模大、项目分布集中、资产周转率低等问题还是令该公司在资金端倍感吃力，大股东连履行兜底协议、回购投资者股票的资金支出都无法应付。

中指研究院在一篇报告中表示，受市场下行和调控不放松影响，房地产企业正在面临费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑的困境，尤其中小型房企仍将面临一定的盈利和资金压力。未来，在融资监管全方位趋紧的情况下，行业分化将会持续加剧。

无数的地方中小房企已经淹没在历史长河，“珠海地产三剑客”见证了地产行业的高光时刻，却也无法逃避在市场竞争中被分化的命运，这其中有时代力量的助推，但更多的还是个体的抉择。

（此文刊于中国房地产报12月23日09版 责任编辑 徐妍）

流程编辑：曹冉京

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