“因城施策”措施逐步落实，12月房贷利率微降1BP

一、终结6连升 12月房贷利率微降1BP

11月20日，作为新发放房贷利率参考依据的5年期LPR迎来首次下调，因此带动了全国房贷利率连涨半年后的略微下降。融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2019年12月（数据采集期为2019年11月20日-2019年12月19日），全国首套房贷款平均利率为5.52%，环比下降1BP，为5年期LPR加点72BP；二套房贷款平均利率为5.84%，环比下降1BP，为5年期LPR加点104BP。需要注意的是，虽然12月首二套房贷款利率的实际执行水平都下降了1个BP，但由于5年期LPR的水平较前值下降5个BP，因此相当于实际的加点数反而各上涨了4个BP。

从2019年全年的情况来看，全国房贷利率平均水平先跌后涨。但从上图可以看到，下半年的变化幅度明显比上半年平缓，从一个侧面反映出近期的房地产调控政策和房地产市场运行都比较平稳。

为了能够更客观地反映全国房贷水平情况，融360大数据研究院自12月开始，将广东省中山市也纳入重点监测城市，且增加了部分已监测城市的股份制银行数量，样本数量由35个城市的533家银行分（支）行，扩大到36个城市的613家银行分（支）行。

[1]注：该图中12月数据按照最新采集样本范围计算得出，与前值不具有可比性。之后如无特别说明，均用最新样本来作为报告的基础数据。

如果根据这613家银行分（支）行的监测数据，2019年12月，全国首套房贷款平均利率则为5.54%，为5年期LPR加点74BP；二套房贷款平均利率为5.85%，为5年期LPR加点105BP。这主要是因为新纳入的中山市房贷利率较高，整体上拉高了全国水平。

二、城市：一线城市房贷利率整体回落 二线城市涨跌互现

融360大数据研究院监测数据显示，2019年12月，18个城市首套房贷款利率有所下调，占监测城市数量的一半，其中6个城市的下降幅度在4-5个BP之间，和5年期LPR水平变动相对一致；12个城市首套房贷款利率水平有所上涨，昆明和长春涨幅度超过10BP。二套房的走势和首套房略有差异，2019年12月，二套房贷款利率下降的城市仅有11个，而利率上涨的城市则高达17个，我们认为，在“房住不炒”的政策背景下，银行可能将资金优先支持首套房，二套房利率难降。

虽然多个城市的房贷利率水平有所下降，但不管是首套房还是二套房，下降的幅度都比较小，最多的也没超过10个BP。

一线城市中，2019年12月，除广州地区的首套房贷款利率略有上调外，北上深三个地区均有所下调：北京环比下降4BP，其中首套房贷利率与5年期LPR水平变化一致（环比下降5BP）的银行有23家；上海环比下降3BP, 8家银行环比下调5BP；深圳环比下降2BP，14家银行环比下调5BP。

从全年的房贷利率情况来看，各一线城市的首套房贷利率水平较年初均有不同程度的下降：北京地区表现最为稳定，整体较年初下调7BP；广州首套房贷的利率水平与北京接近，但是波动稍大，年末较年初下调19BP；上海地区一直为一线城市房贷利率最低城市，年末较年初下调22BP；深圳地区波动最大，首套房贷利率较年初下降37BP。

二线城市中，2019年12月，8个城市的首套房贷利率变化幅度超过5BP。其中，南宁、太原、石家庄地区环比下降；长春、昆明、重庆、成都、珠海则环比上涨。

三、银行：175家银行本月下调房贷利率 停贷潮没往年严峻

11月20日，5年期LPR在第四次报价时首次下调，下调5个基点后的利率水平为4.80%。虽然已经临近年底，依然有多个银行做出了跟进调整。

融360大数据研究院监测的36个城市613家银行分（支）行中，除新增银行样本和停贷银行外，175家银行在12月下调了首套房贷利率水平，比上月增加了109家。其中105家银行分（支）行保持了和LPR一致的下调幅度，即环比下调5BP，占全部银行数量的17.13%，主要集中在北京、深圳、上海、天津、厦门、珠海、东莞等城市；278家银行维持上月水平；68家银行环比上升，比上月减少了5家。

12月份经常会有一些银行房贷额度紧张，融360大数据研究院监测的613家银行分（支）行中，目前仅有19家明确表示停贷，房贷“停贷潮”形势没有往年严峻。

据媒体报道，在约定房贷合同的重定价周期时，目前银行有两种操作方式：一种是每年1月1日调整利率（即为上一自然年12月20日的LPR）；另一种则是选择是第一年贷款利率不变，调整日为放款日后的一年或第13个月时。根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。倘若按照银行的第一种操作方式，相当于大多数房贷合同的首次重定价间隔都小于1年，具体银行将如何执行，后续有待观察。

四、排行榜：低利率城市房贷利率进一步下探

2019年12月，除海口和广州外，其余全国首套房贷款利率最低十城市房贷利率均有所下调。其中，石家庄12月份环比下调6BP，把环比上涨7BP的珠海挤出最低前十。最高前十中，新纳入的中山市首套房贷平均利率为5.73%，入围最高十城市名单。

五、趋势：“因城施策”逐步落实 房贷利率存下行空间

12月，“房住不炒”再被多次强调。12月10日-12日召开的中央经济工作会议在住房政策方面的相关表态为，“坚持房住不炒，全国落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”同月23日，住建部召开会议部署2020年相关工作，在“房住不炒”的前面加上“长期”俩字，凸显出这将会作为一种调控常态而存在。

同时，年底各地区逐步落实“因城施策”的调控措施，多地区楼市政策开始调整。天津、南京、武汉、三亚、佛山等十几个二线城市降低人才购房门槛，为当地观望局势浓厚的楼市注入活力；12月，广州市南沙区、花都区和黄浦区也先后发文放松人才限购措施，成为第一个也是目前唯一一个调整楼市政策的一线城市；深圳地区则因为前期“先行示范区”、“普宅标准调整”等多个利好因素的加持，导致出现部分二手房房价过快上涨的现象。对此，深圳市住建局特发通告，严厉打击哄抬房价等违规行为。

12月20日，最新一期的LPR报价没有发生变化，但考虑到目前的经济形势，未来仍有着下行的空间。在多地放松人才政策、市场资金面比较宽松的情况下，明年银行房贷利率大概率会随LPR下调，不过，下调的幅度和速度都会比较平缓，平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。

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