鼓楼拆迁安置房价格逆天！单价超6万㎡！琅小汇文双学区
如果你随便提问一个人，南京什么样的房子不能买？答案除了主城老破小外，那就是拆迁安置房，房源品质一般不说，就连物业、小区都让业主直摇头，房价也是常年维持在同一价位，实在是引不起市场的购买欲。365房博士 您身边的购房专家
不过，不论是主城老破小还是拆迁安置房，一旦跟优质教育资源挂上钩，那就如麻雀一夜变凤凰，不是房源变得好卖，就是房价跳涨。
不论什么样的房子，只要跟优质学区挂钩，房价便会逆势上涨，鼓楼区的拆迁安置小区佳和园就是个典型案例。
佳和园位于鼓楼区集庆门大街和清江南交汇处，区域内有两所优质学校，一所是拉小分校科睿小学，一所是汇文中学，而根据这两所学校均是佳和园的学区。
汇文中学大家都知道了，科睿小学我来稍微的介绍一下。科睿小学是琅琊小学的分校，由于师资均是来自琅琊小学的老师，因此自2014年创建以来，便备受家长重视，即便这个学校到今年7月才会出成绩，依然挡不住南京人买买买的热情。
而且科睿小学的学区还有一个特点，它的学区只有苏宁睿城和佳和园这两个小区，因此如果想要上这所学校，或者上科睿小学+汇文中学双学区，你只能选择这两个小区。
学区优质外加选择少，让佳和园的房源在某方面显得更加稀缺，房价也呈跳涨状态。据365淘房二手房频道相关数据显示，2017年6月至2019年4月，2年的时间，佳和园房价上涨了2万/㎡，从4万涨到了6万，涨幅惊人。
我随意在小区内转悠了一下，整体跟南京其他安置房没啥区别，内部道还算干净，但是车摆乱放、物业等情况依旧存在。
佳和园小区的外立面更是让人觉得没有品质可言，跟周边的高端写字楼、商品房呈鲜明对比。
佳和园与甲级写字楼越洋国际仅一墙之隔，高端写字楼漂亮的外立面与安置房呈现一种鲜明对比
即便如此，这两年佳和园的房价依然不断上涨。目前，二手房挂牌价已经高达6万多/㎡，小区户型偏小，最小的50㎡一居室，最大87㎡三居室。
我在链家看到，3月9日，佳和园一套50㎡ 的房源，以6.6万/㎡的房价成交，刷新了小区的单价成交记录，还有一套49.5㎡的房源，成交单价高达6.5万/㎡。
苏宁睿城是科睿小学的另外一个学区房小学，二手房价也很高,目前的挂牌价高达6.2万/㎡。
去年8月成交的一套小户型房源，成交单价高达6.5万/㎡，总计逼近600万。
据中介介绍，苏宁睿城最小户型在82㎡，按照6万/㎡的成交单价来算，入手最低门槛至少在500万左右，相比之下，佳和园只要300多万。100多万的价格差，也让佳和园房源更具性价比，中介透露，就因为价格差太多，“佳和园卖10套，苏宁睿城才能卖掉一套。”
不过相对拉力琅学区房，佳和园还算好的。有些名校学区房，看起来破破烂烂根本不能住人，但是房价不少也都突破了8万/㎡；有些还是单学区，初中还得一次，为了孩子上学，南京家长真的是太大。
除了佳和园外，在江宁九龙湖还有一个神奇的安置房小区，这家小区内部分楼栋还是北小江宁分校的学区房。由于地段好、学区优质，该小区成为了区域内最好卖的二手房小区。
这个小区便是殷巷公寓，房龄从1995-2010年不等，共297栋楼，8个子小区，体量大到惊人，在九龙湖绝对是一个不容忽视的小区。更令人的是，就是这样一个房龄老的拆迁安置房，二手房成交量却大的惊人。
链家网数据显示，从今年1月至3月28日，九龙湖二手房网上有成交记录的共34套，其中11套房为殷巷新寓，占据了三分之一，为何一个拆迁安置房会有如此大的成交量？
从成交记录来看，殷巷新寓户型小，总价低，最小户型65㎡，2万出头的价格，总价150万左右就能入手，这对于刚需来说无疑常便宜的。再对比旁边的万科翡翠公园、万科金域蓝湾，房价动辄四五百万，殷巷新寓比其低了近300万。
虽然身处繁华地段，但是殷巷公寓内部整体却给人以陈旧、杂乱之感。首先是不设防备的小区大门和物业，不需要刷卡，殷巷新寓的大门，行人、车辆可以随便进出，存在不小的安全隐患。
物业也是一言难尽，车棚里挂衣服和内衣，风儿一吹......场面更是不可描述。
不少住宅楼的一层还开有社区商业，对内，仔细看原来是地下室而成，更别提小区楼道内全贴满了各种小广告而无人管这种事了。
虽然房源毫无品质可言，但是根据此前的北小学区划分来看，殷巷公寓位于殷富街以北的区域均被划入北小江宁分校的学区，再加上价格低，因此，小区的二手房成交量非常大。
据链家成交数据显示，3月6日成交的一套殷巷新寓房源，单价仅有2.4万/㎡，也是小区目前最高的成交单价。
相比之下，万科翡翠公园和万科金域蓝湾的二手房价可是很高了。万科翡翠公园3月成交了一套88㎡的房源，单价在3.9万/㎡。
万科金域蓝湾2月成交了一套三室房源，单价3.5万/㎡，总价400多万，比殷巷新寓的房源总价高出近300万。
这种高房价不是所有人都能负担的起的，对于那些既想居住在配套完善的九龙湖，又想让孩子上优质学区的家长来说，价格低、配套全的殷巷公寓是最佳选择。
据365学区房指数显示，2019年3月南京30所名校学区房均价48070元/㎡，环比2月上涨了2001元/㎡，涨幅为4.34%。
其中，琅琊小学学区房挂牌均价依旧最高，达到95812元/㎡。紧随其后，力学小学学区房挂牌均价为92721元/㎡，拉萨小学学区房挂牌均价为86730元/㎡。游府西街小学、芳草园小学、金陵汇文小学、东小学和银城小学学区房挂牌均价在7万以上，南师附小学区房价达到6万多每平，另外均价5万以上的学校有凤凰花园城小学，新城小学和天正小学等。
（备注：挂牌均价数据来自于365指数，原始数据为365二手房当月新增个人房源挂牌均价，统计周期为2019年2月26日至2019年3月25日。）
同比2018年3月，27所名校学区房价上涨。其中，游府西街小学、凤凰花园城小学和汉江小学学区房价同比分别上涨29.10%、23.20%和22.95%，居涨幅前三名。
环比2019年2月，3月有18所名校学区房均价有所上涨，12所名校学区房价下降。其中，银城小学、五老村小学和赤壁小学环比分别上涨8.92%、8.89%和6.01%，居涨幅前三名。
整体来看，今年以来南京学区房呈现出供需两旺的市场局面。而回顾过去几年，不论市场如何，南京学区房价整体依然是上涨的态势，拉力琅的学区房价也屡创新高。
学区房价不断上涨，体现出了市场对优质教育资源的需求，而在市场还没办法实现资源平衡前，优质学区房的价格还将继续上涨。在这种下，南京下一个佳和园又将在哪里诞生？
