房价涨了这么多，开发商究竟赚了多少钱？

一、房价涨幅

近10年，房价成了热度持续性最长的话题之一。2009-2019年，许多城市房价涨幅可观，特别是四大一线城市。

北京上涨：312%

上海上涨：257%

深圳上涨：418%

广州上涨：324%

现在问题来了，房价涨了这么多，房地产企业究竟赚了多少钱呢？

二、各大地产公司盈利

想知道一家企业赚了多少钱，最直接的方法是看其财务报告。虽然2019年第三季财务报告已经发布，但年度数据报告的准确性更高，所以表格采用了2018年的年报数据。

从图表中，我们可以发现大型地产公司。如恒大、碧桂园和万科在营业收入及净利润上都有突出的表现。

可是仔细分析后，你定会发现地产公司们赚钱似乎并不轻松，一众地产公司营业收入数千亿，净利润只有数百亿。

图中几家公司算了平均值，若其营业收入为100元，则净利润为10.35元。

有人说了，这还不赚钱么，卖100元的货赚10.35元，很多行业都没它赚的多。

嗯，这么说也没错，但大家可能忽略了其他条件。因为同时展示五家地产公司数据显得过于冗余，为了方便说明，我单独以万科的财务数据为例。

对于股票比较感兴趣的读者，应该对于表格中的财务数据比较熟悉。然而，理财小白可能就比较懵圈了。不过，你也无须担心，大林将以通俗易懂的方式说明。

举例：

有一家W公司，它只有2449元的本钱，但要做的生意很大，不得已只能向银行借钱。银行一看W公司手里有大把的土地，可以抵押，信用有保障，于是借给它1.39万元。W公司就此掌控了1.63万的资产（包括土地）。可是，从买地盖楼到销售，需要很长时间。W公司虽然很厉害，但也要1304.35天。幸苦了一年，最后一算账，发现2018年卖了2976.79元的货，赚了337.73元。

你将例子中W公司的货换成房子，计量单位元换成亿元，结果就是万科公司2018年的财务数据。

1、2976.79元的货类似于营业收入2976.79亿元，赚了337.73元类似于净利润337.73亿元。

2、存货周转天数就是买地、盖楼、销售全流程需要1304.55天。

3、资产=负债+所有者权益，1.53万亿=1.29万亿+2356.21亿，万科的钱基本都是借的，2018年资产负债率高达84.59%。

对数据简单分析后，你就可以发现，像万科这样的公司，只靠自己的本钱想通过地产赚大钱是不行的，因为盖楼时间很长，要差不多三年，不像快餐店，几个小时就可以买菜、炒菜、最后客人吃到嘴里。

若万科不借钱，只靠本金做地产生意，自己投入100元，只能赚到3.66元（2018年总资产回报率）。

万科若借钱做地产生意，自己投入100元，则能赚到23.24元（2018年净资产回报率），因为别人愿意借给它560.50元。

关键在于金融机构给地产公司提供充足的“资金”。

三、普通人关于地产的知识

上述关于地产公司财务数据的分析，可能与大部分人的认知有偏差。盖楼卖房的地产公司居然只赚了这点钱，在我们老家盖一栋小楼可便宜了。

当然，有人觉得房屋建造成本不高也是事实。

一年前，好友罗康建新房，他表示：

老家在县城郊区，在自家宅基地上盖房子，建筑面积200平米，两层小楼，人工7万多，材料11万多。除去电器和家具，水电瓷砖全部一次到位，一套200平方的房子，不过19万元。

照此计算，罗康200平房子的单位建造成本为950元。当然，这在当地也非常实惠了。

我们不可能都在农村盖楼，大部分都要在城市买房，城里的房子成本是多少呢？

上海房子预估每平方造价：4511元

1、配套费用（大配套、小配套，人防易地建设费）小计：720元

2、前期费用（建筑设计费用、景观设计费用、垃圾清运费用、审图费、监理费、造价咨询费）小计：121元

3、建安成本（土建、门窗、保温、室外绿化、电梯、室外道路）小计：2740元

4、经营管理成本（管理费用、销售费用、财务成本）小计：930元

西部房子预估每平米造价：3160元

1、配套费用：160元

2、前期成本：60元

3、建安成本：2200元

4、经营管理成本：740元

实际上，全国的建材成本和人工成本不会有太大的差异，真正的差距在于土地费用和税金

四、城市地价

你可能好奇，地产公司获取城市土地，要多少钱一平方？

北青网2019年11月20日消息：

北京土地市场成交了1宗商品住宅用地，为石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-805、812、823、822、811等地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A33基础教育用地。该地块位于石景山区古城南街东侧，其北侧为地铁1号线古城站，规划地铁11号线也将途经此处，交通便利，土地面积约6.11公顷，建筑规模约14.86万平方米。最终由中海企业发展集团有限公司和北京首钢房地产开发有限公司联合体以51亿元竞得，成交楼面地价为34309元/平方米。

北京为一线城市标杆，大家可以估算大城市的地价。在这里要补充说明一下，类似北京这样的大城市，对于土地开发都有一定的限制性要求，譬如限价。

可见，地产行业深受政策影响。

上海易居房地产研究院最新发布《2019年11月40城土地市场报告》。报告显示，11月40座城市土地成交面积环比增长18.8%，平均土地成交均价环比下跌1.6%，土地成交溢价已连续5个月下降。

2019年11月40座典型城市：

1、土地成交建筑面积4803.4万平方米，环比增长18.8%，同比增长12.2%。

2、土地出让金收入为2266.6亿元，环比增长37.4%，同比增长12.9%。

照此报告计算，40座典型城市每平方平均地价为4718.78元。

大林认为，该报告的数据具有一定的参照性，因为各大地产商的拿地价与之相距不远。

城市地价加上建造成本，你差不多可以估算出一个楼盘的基本成本。不过，买地和盖楼的花销，地产公司不会觉得心疼，真正让地产公司倾注全力关注的是负债。

五、外看是楼盘，内里是金融

我们普通人，特别是农村外出务工人员，都喜欢先存钱，后盖楼。如今，房地产公司多数都是拿地、贷款，盖楼，而且它们资产负债率特别高，有点“类金融机构”的感觉。

三大地产公司资产负债率：

1、中国恒大：83.58%

2、碧桂园：89.36%

3、万科：84.59%

所以，地产公司是“外看是楼盘，内里是金融”。

前文已谈到，万科投入投入100元，只能赚到3.66元（2018年总资产回报率）。可是，大家不要忘了，2019年央行贷款基准利率是：

1年以内，利率为4.35%

1年到5年，利率为4.75%

5年以上，利率为4.9%

地产公司承受如此高的资产负债率，同时还要支付高额的利息，实质上赚大钱的是金融机构，地产公司只分得了小头收益。

通过公司年报数据，我们根据融资成本高低划分为四梯队；

第一梯队包括中海、华润置地、金茂、华侨城、龙湖、金地、招商蛇口、保利和万科，融资成本在5%左右及以内第二梯队包括远洋、绿城、绿地、富力、世茂、旭辉、滨江等15家房企，融资成本在5%-6%左右第三梯队包括合景泰富、信达、新湖、中骏、华夏幸福等11家房企，融资成本在6%-7%左右第四梯队为蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年，融资成本高于7%。

2018年，中海融资成本最低，仅为4.3%，而花样年融资成本最高，达8.92%。

2019年上半年A股上市公司合计实现营业总收入23.51万亿元，同比增长9.32%；实现净利润2.14万亿元，同比增长6.5%。从净利润行业分布来看，金融行业净利润超过1.14万亿元，其他行业之和仅1万亿元，上市房地产公司仅分得992亿元。

2019上半年在港上市，大型地产公司盈利：

中国恒大：270.57亿

中国海外发展：254.56亿

碧桂园：230.57亿

……

在此要说明一下，国内有不少地产公司在香港上市，像碧桂园，融创中国，所以统计A股上市房地产公司的利润时，没有计入。不过，这没有改变地产公司高度依赖金融的状况。

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