曼哈顿楼市继续降温：四季度均价跌7.5% 豪宅销量暴跌近40%

继三季度创下十年来最大价格跌幅后，纽约曼哈顿楼市在2019年末持续降温，新的税制改革令高端楼市备受打击。

2020年1月3日周五，纽约大都市地区最大的房地产经纪商和美国第二大独立住宅房产中介（按销量计算）Douglas Elliman Real Estate发布报告称，刚刚过去的2019年四季度，曼哈顿的房地产销量在过去九个季度中有八个季度同比下跌。500万美元俨然成为分水岭，售价高于这一阙值的高端住宅销量同比下滑近38%，低于阙值的销量同比上涨。

数据显示，当季曼哈顿住宅房地产的平均销售价格同比下跌7.5%，至181.57万美元；销量同比下滑1.2%，至2404栋；每平方英尺售价同比下跌6.1%，至1581美元。但中位数售价同比持平在99.9万美元，主要由于不足500万美元的房地产销售活动相对更活跃。

在纽约核心地区楼市跌价的同时，待售库存和待售时长均在不断增长，暗示需求端疲软。

四季度曼哈顿待售库存同比增长9%，至6643栋；待售时长同比增加6.5%，至99天；出售折扣从6.2%增加至6.8%。在折扣上升的情况下，市面上现有库存完全出清需要8.3个月，出售速度同比下滑10.7%，一般认为低于5个月的库存售罄期属于“供应端趋紧”，6-7个月属于“供求健康平衡”，现在属于明显的买方市场。

该机构总裁兼CEO Steven James在声明中表示，与美国股市的近期表现相比，曼哈顿房地产的“失血”状况就像在上演一场“双城记”。2019年末最受打击的纽约楼市是售价在700万至1000万美元的高端房型，高端楼市待售库存明显增长。

新浪财经援引分析称，2019年下半年起，纽约州对价值数百万美元的豪宅征收新的豪宅税，特朗普税改对州和地方税收减免实行新的联邦上限，这使纽约等高税率州的房地产更加昂贵，外国买家的缺乏也继续对需求构成压力。在豪宅供过于求的情况下，今年又有2000套新宅上市，买家正在迅速转向租赁市场，尤其是高端市场。

位于纽约的技术驱动型房产经纪公司Compass统计数据也证实了Douglas Elliman公司的观点。前者发现，四季度曼哈顿楼市现金买家的整体比例创五年前有纪录以来最低；房屋待售时长创2011年以来最长，这表明买家正等待价格进一步下跌，新屋出售的数据在所有类别中最差。

此前，据另一家纽约市房地产经纪公司Core统计，2019年三季度曼哈顿住宅楼市的中位数售价同比下跌12%，创2009年四季度以来的近十年最大跌幅；中位数价格跌至99.9950万美元，是四年来首次跌破100万美元关口。尽管价格下跌，当季销量同比下滑6%，库存则上涨8%。

该机构市场分析主管Garrett Derderian在评价四季度数据时表示，外国买家需求减弱和高端库存供给增加，联手打击了纽约房价，迫使开发商的折价力度加大至要价的9%。卖家调整价格以适应市场确实释放了积极信号，重新吸引买家参与，但2020年美国面临国内外诸多不确定性，可能再度令最火热的楼市量价齐跌。

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