“大考”将至，房企TOP 10格局生变

融创力压万科，龙湖跌出前十......100强、10强、千亿俱乐部榜单变动背后，是为了规模、融资和生存奋力厮杀的房企江湖。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：程昱

实习生：蔡旖忻

距离2020年仅有26天，房企的座次之争愈加白热化。

11月30日，克而瑞发布的2019年1月-11月房企销售TOP100榜单显示，TOP10房企阵营发生了微妙变化：融创依靠全民营销和价格战，在1月-11月权益、操盘金额销售榜单上超越万科，首次挺进TOP3；有着“重回前十”野心的世茂则反超龙湖，在操盘、全口径、权益金额三个榜单中均进入TOP10。

此前曾有TOP3房企总裁预测，5年以后，中国前十大地产商大概会占到全部销售额的40%，而房地产行业天花板已经出现，新房销售总量将维持在15万亿元左右。

没有人愿意掉队，但留给房企年末冲刺业绩的时间已然不多。

据克而瑞指出，目前市场整体的去化率水平仍处于相对低位，重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%，市场下行压力仍较大。

“公司提前50天便进入年底业绩冲刺状态，周末无休，营销口人均卖房指标是6套房，非营销口人均2套。”一位TOP30房企内部人士告诉无冕财经（ID：wumiancaijing），年底公司回款压力大，但现在市场比较惨淡，要完成指标有些困难。

年末座次“拼杀”

在年末规模竞速中，规模房企整体的业绩表现相对更为突出。

据克而瑞数据，11月，TOP30房企中有20家房企的单月业绩表现为环比提升。其中，碧桂园11月单月实现全口径销售金额860亿元，以7515.4亿元的成绩位列全口径业绩榜第1名，领先老二恒大1660.6亿元，基本锁定年度销冠。

此前，得益于“金九银十”全国范围内的项目降价促销活动，恒大于9月、10月分别以831.1亿元、903亿元连续刷新单月销售记录，在克而瑞1月-10月全口径榜单上反超万科，成为第二名，虽11月销售额放缓至420亿元，但排名未变。

但TOP3却出现戏剧性看点。

11月，万科在权益金额、操盘金额两个榜单中均排到TOP4位置，首次跌出前三。融创以665.1亿元的单月强劲表现取而代之，销售额首次突破5000亿元，排名第三， 这是融创和万科首度排位互换。

就在今年的半年度业绩会上，融创董事长孙宏斌还佛系回应排名下滑：“第五也挺好，下半年争取保持第五。”5个月后，融创不仅反超保利，还与万科实现了排位互换。

▲2019年1-11月中国房地产企业销售榜前十名。图片源自克而瑞。

也难怪不久前的收购发布会上，孙宏斌对于与云南城投集团之间152.69亿元的大并购显得颇为轻松，“我们每个月收五、六百亿现金，买一个东西100亿有什么困难？没有什么困难。”

TOP10的争夺中，世茂一跃进入TOP10位置，在克而瑞操盘金额、全口径金额、权益金额三个榜单中均超越龙湖。而龙湖仅在权益金额榜中排进TOP10，且与华润置地仅有0.1亿的距离。

目前来看，排名第八的新城控股与这3家房企差距超百亿，保持着较大优势。但截至今年11月，世茂、华润、龙湖的全口径金额分别为2277.3亿元、2261亿元和2227.3亿元，差距尚不足百亿。

这也意味着， 在今年仅剩的1个月里，世茂、华润、龙湖之中，必有一家会被挤出年度10强榜单。

值得一提的是，世茂“双11”期间在全国范围铺开“摇房节”，销售回款力度猛增，11月销售额达305亿元，环比增长31.2%。相比而言，华润置地、龙湖在11月的销售额分别为255.7亿元、210.8亿元，环比增长1.6%、-21.9%。若世茂能将这一势头保持到最后，或能如愿重回前十。

整体而言，11月份，销售全口径排名前十的房企中有7家房企销售业绩环比增加，其中万科、绿地、世茂销售环比增速均超过20%，而恒大、保利、新城三家房企则出现下跌之势。

在TOP20的位置上看，目前华夏幸福和中梁以1351亿元和1310亿元的全口径金额暂列19、20位，领先身后的富力、正荣、融信不足百亿，接下来该区间的竞争同样激烈。

此外，规模房企中掉队最厉害的当属饱受资金链困扰的泰禾集团。截至今年11月，泰禾仅实现689.2亿元销售额，目标完成率不足50%；业绩排名42位，去年同期排名是21位。

最后一博？

实际上，此前的“金九银十”，房企已经过一轮“以价换量”的抢收，并取得了一定成效。

据国家统计局发布的数据，今年10月，一、二、三线城市新房和二手房销售价格环比涨幅均有所回落；另有17个城市房价环比下跌，数量连续三个月维持增长。加之此前发布的销售数据，前10月全国商品房销售面积首次正增长，房企此轮降价跑量成果凸显。

但升温的销售并未缓解房企的资金状况。数据显示，今年前10月，房企到位资金14.5亿元，同比增长7.0%，增速在9月短暂提高后再度下滑。

“目前市场上，房企冲击100强、10强、千亿俱乐部，背后都是为了规模，以此降低融资难度。” 一位TOP5房企营销人员对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示，现在大多数银行的房地产开发贷只对千亿规模以上的房企开放，这也是今年很多小房企暴雷的原因，资金转不动了。

显然，楼市调控仍在升级，融资端口大幅收缩，加之偿债高峰即将出现，房企的资金压力并真正缓解。

恒大研究院的报告显示，2019年至2021年，房企逐步迎来偿债高峰期。从兑付规模来看，这三年的到期债务规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

▲房企主要有息债务余额及未来每年到期规模。图片源自恒大研究院。

抓销售、促回款成为房企更好地抵御市场下行风险的利器。距离年终业绩考核不到一个月时间，抢收更是迫在眉睫，包括万科、恒大、富力、融创、雅居乐等房企均在进行全员营销，加速回款。

一位知情人士透露，之前在某TOP10房企年末冲刺的时候，为完成公司下达的指标，大家要凑钱买自己公司的房，然后过几个月后再无理由退房，把钱收回来。

上述TOP5房企营销人员亦对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示，迫于市场压力和回款要求，年底公司都在全民营销，非业务部门的员工也有到访指标，对回款时间的要求也相应严格。

为了交出好的业绩单，房企也是“花样”百出。

据“第一财经”援引业内人士报道，“现在头部房企为了年末冲业绩，把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方，让其进行包销，不过要求提前回款，这样就可以算作今年的销售业绩。”

据无冕财经了解，某千亿房企推出员工购房政策，员工可享受购房首套优惠，房款可抵扣员工年终奖金，此外还享更名机会，更名后可保留员工优惠折扣。

“员工交首付签完合同后，公司账上便显示已卖出案，不是真正意义上的买房，但实际上房子并未在房管局备。”对此，一位业内人士表示。

12月1日，中指研究院发布的2019年11月“百城价格指数”显示，11月全国100个城市新建住宅均价环比上涨0.21%，涨幅仍处于较低水平。100个城市中，房价环比上涨的城市数量减少7个，环比下跌的城市数量增加8个，跌幅1%（含）以上的城市有3个，较上月增加1个。

“这一数据印证当前房地产市场降温的态势还在持续，并有再降的可能。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进如此评价，一方面是市场预期下降导致房价再次下跌，另外是年底房企集中降价促销。

目前看来，冲刺业绩闯过年关依旧是房企的重中之重。

“整体而言，今年规模房企的目标完成情况较为乐观，通过12月份的降价促销继续改善业绩，完成最后冲刺的问题不大。”严跃进指出，在这个时间点上，房企通过全民营销多做些业绩也是必要的，特别是为明天开年的销售作蓄客准备。

版权声明

本文由无冕财经原创首发，版权归无冕财经所有，未经授权，转载必究！