李宇嘉：深圳“最豪”土拍遇冷的背后

　　作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　11月22日，深圳6块住宅用地集中出让，可谓今年规模最大的土拍，但最终却以冷淡的结局收场，出乎了业内很多人士的预料。6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中，有2宗以底价成交、有1宗意外流拍，有3宗以21%-25%的低溢价率成交。为何出现这种现象？因为“双限双竞”？有一定道理，但也不完全是。根本上，楼市被赋予太大期望，但它远没有那么强大。

　　今年“最豪”土拍遇冷

　　此次，深圳推出的6宗住宅用地，总建面77.6万平方米，挂牌起始价132亿元，最高限制价191亿元。对此次土拍，媒体普遍冠以“最豪”土拍，这是因为，相比“6.24”那次土拍，此次土拍总建面足足多了近10万平米，近80万平米的总建面，相当于深圳一年新房成交规模的近1/3。此次5宗地成交总价为127.51亿元，而面积相差不多的“6.24”土拍，成交总价达224亿元，几乎相当于此次成交总价的2倍。从最终配建的人才住房看，“6.24”那次土拍，竞配人才住房面积13.7万平米，占到总建面的23%，而此次竞配面积只有9.57万平米，仅占总建筑面积的12.3%。

　　无论是参与竞拍的开发商数量，还是竞拍的时间、轮数，以及最后成交价格，两次土拍都出现很大反差。“6.24”那次土拍中，龙华地块超过100轮举牌、耗时1个小时，楼面价(扣除人才房)达6.7万元/平方米，创造龙华新的单价地王，而此次竞拍地块可售楼面价仅为4.64万元/平米。

　　“单限双竞”到“双限双竞”

　　土拍降温，媒体普遍将原因归结于“双限双竞”新规抬高了门槛，降低了开发商的利润预期，导致竞拍热情冷淡。确实，相比“6.24”那次“单限双竞”的土拍，此次土拍最大的变化，就是“双限双竞”(增加了限制普通商品住房价格)。此次竞拍的5宗地(除大鹏人才房地块)都启动“90/70”政策，即扣除人才房后的可售部分，70%要建设90平米以下的普通住房，并限定价格。从“单限双竞”到“双限双竞”，最大变化在于，开发商利润被进一步挤压。本来，“限地价、竞地价”模式，就已压缩了开发商的利润。目前，“限地价、竞地价”出让模式在各大城市很普遍了。近年来，随着对人才房的重视，土地出让还植入了“竞配建”，土地出让转为“单限双竞”。

　　其实，这也没关系，因为“竞配建”模式下，出让底价会降低。另外，要配建并无偿移交，自然还会降低对可售部分限价的幅度。开发商把可售部分的产品打造好，做好溢价，盈利依然可观。但此次，深圳的“双限双竞”，可售部分的70%也被限价，贴着二手房价格走。也就是说，“双限双竞”出让模式下，开发商能够获利的，就是那30%可自由定价的商品房部分。

　　深圳购买力没那么任性

　　有人说，只要把这30%的打造成精品，无限做高溢价，也是有钱赚的。遗憾的是，种种迹象显示，深圳的高端购买力，可能并没那么任性。首先，金融“去杠杆”、互联网红利减退等，对深圳影响较大。其负面影响在三季度已有所显现。对深圳的外贸和支柱产业，都形成了冲击，直接影响到高端购买力。突出的表现，就是部分外向型企业、加工制造业搬迁，工业区和写字楼出现空置。第一太平戴维斯的数据显示，深圳甲级写字楼空置率由2018年第四季度的18.1%升至2019年三季度的22.4%，前海写字楼空置率达50%。这说明，作为写字楼的几大用户，比如地产、金融、互联网、个体创业等，盈利能力确实不像以前那么可观了。也就是，高端人群少了，高端人群收入少了。

　　楼市不是万能药

　　深圳此次提出的“双限双竞”，是全国首创。一方面，深圳要率先实施房地产调控长效机制，特别是基于“地价-房价”联动，从源头上探索稳房价的机制。毫无疑问，此次深圳做到了这一点。可售部分的30%才是开发商自由定价的纯市场商品住房。照此判断，深圳房价是可控的。另一方面，房地产一半是金融，一半是实体。过去，金融属性太突出，现在要纠偏，回归实体，深圳在这方面领先了一大步。建设先行示范区，深圳花钱的地方太多，对地产输血实体的诉求很强。让30%的部分，给“稳房价”、人才房、公共配套作出贡献，这不就是地产回归实体经济吗？

　　想法是好的，但步子不能太大了。显然，政府太高估了地产商的实力、高估了深圳的购买力。高端需求确实还有，但要靠打鸡血刺激。在深圳没项目，难称得上龙头开发商，但是开发商的生存环境也在恶化，资金面很紧，成本很高。地产回归实体经济，这是好事情，房地产“软着陆”，就是向实体靠拢。但是，地产是一个行业，不是万能药、万金油。既要挽救下滑的GDP，又要建设人才房，还要配套公共设施。与此同时，也要保持房价稳定，保证地方政府充足的土地出让收入，“既要、也要、又要、还要，都要……”，地产能承担得了这么多吗？(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)