房企预备过“小年”：谨慎拿地 促销回款 力保安全

　　每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

　　经历了今年3、4月份的“小阳春”行情后，楼市逐渐降温。但多数企业还是坚信“今年业绩不会差”，因为多个城市接踵而至的“土拍小高潮”骗不了人。

　　但进入三季度后，被视为楼市“晴雨表”的土地市场流拍频率上升，开发商的心理预期出现了明显变化。往年被称为“拿地好时机”的四季度，10月份以来主要城市土地市场成交量同比减少、流拍增多。

　　有机构认为，地市趋势性的变化，体现出房企对部分市场已经“不买账”。因为目前对于房企来说，比盲目规模化更可怕的是拿地失误，所以大多数企业谨慎度提升，调整拿地策略。

　　少了抢地的叫嚣声，多了理性的思考，今年房企在土地侧的表现相比2018年有了明显变化，也给了市场颇多信号。

　　房企调整拿地策略

　　国家统计局数据显示，今年前10月房企土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，距离2018全年29142万平方米的土地购置面积尚有10759万平方米差距；土地成交价款9921亿元，同比下降15.2%。

　　事实上，进入2019年后，月度累计土地购置面积始终保持着下降，其中前5个月降幅均超过33%；自6月份开始，降幅逐步收窄，直至10月份同步下降16.3%。

　　从销售端看，今年1~10月房企整体销售业绩稳步增长，“银十”再发力，单月增速仅次“金九”，其中头部房企贡献最大。中指研究院数据显示，今年前10月房企拿地金额排在前三的分别是万科、碧桂园和保利，金额分别为1476亿元、1224亿元和920亿元。

　　但10月份房企投资力度未能延续，拿地热情消退，各能级城市的投资占比步入稳定期。事实上，进入下半年，就有万科、融创、富力等房企在半年业绩会上公开表示，下半年要谨慎拿地。

　　亿翰智库数据显示，10月份16家典型房企拿地底价成交的数量占41.7%，较9月份下降2.2%。其中溢价率50%以下的地块占比50.0%，环比下降了3.7个百分点；溢价率50%~100%的地块数量占比5.6%，较9月略有回升；溢价率高于100%的地块占比2.8%，同样提升了0.4个百分点。总体来看，土地成交溢价率稳中有升。

　　针对房企投资力度明显放缓，亿翰智库认为有两个原因：首先是房地产融资监管并没有任何放松，“金九银十”弱于往年，大部分房企受资金掣肘；其次是市场未来走势并不明朗，在资源有限的情况下，房企倾向于保持理性和谨慎的投资态度。

　　中梁地产助理总裁陈建良则向《每日经济新闻》记者分析认为，主要是供需关系发生了变化。虽然近几年地方政府大面积供地，但买家的购买力已经在前两年被透支，现在许多二三线城市已经由卖方转变为买方市场。

　　衰弱的需求使房企天然会更加谨慎，因为大面积供应，或许意味着更大的去化压力。“市场下行阶段，信心不足、预期不足心。”陈建良直言，另一方面，项目利润过低也是房企拿地意愿不高的一个因素。

　　促销回款迎“小年”

　　房企的布局意愿度低，市场趋冷是土拍降温的重要因素。与此同时，房企从中小城市撤离的速度也在加快，从三四线城市的流拍率来看，流拍数量依然维持高位。

　　亿翰智库的数据显示，今年前10月，16家典型房企的投资金额同比增速普降，一线城市的拿地金额同比下降31.6%；核心二线城市的拿地金额同比下降6.5%，普通二线城市的拿地金额同比下降17.1%，三四线城市的拿地金额同比下降18.7%。

　　克而瑞研究中心总经理林波表示，现阶段企业拿地大都卡在盈亏线上，以往在市场上行周期，房企可以大胆预测上扬空间，但这一切在限价面前都成了泡影。

　　其表示，很多房企虽然手上有钱，但是不敢乱花；另一方面，土地价格并没有很明显的下调，地方政府土地出让价还在高位上，相比年初，虽然地价略有下滑，但个别城市还略有上扬，现阶段要想捡漏还为时过早。

　　陈建良也告诉记者，一般而言，一个项目至少要想赚钱，至少得保证8个点的净利润率。不能低于5个点，毕竟很多房企都是高周转、高杠杆支撑起来的。有些战略性进入城市可以低一点。之所以是5个点，很多地方项目采取的都是跟投制，如果低于5个点，对于个人来说就是亏本。

　　为应对市场下行趋势，房企也开始八仙过海各显神通。

　　三四线之王碧桂园也不再局限于低能级城市，转而提出了一到五线均衡布局，1800亿元的投资预算根据市场情况而定。

　　中国恒大将拿地标准提高为毛利在30%以上、净利率在15%以上，同时兼顾自有资金，达不到标准的就不拿；中海是按照预算1350亿港元拿地，标准是毛利润率15%、IRR是15%。

　　此外，融信中国提出不同城市设立不同标准，不拿高价地，通过合作开发减少资金压力；中国奥园则指出要发挥收并购优势，除了招拍挂之外，也一并关注三旧改造用地。

　　不过，58安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，不可否认大势谨慎，但在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群，依然有房企在激进拿地，表现明显。由于这些房企重金布局的区域多在有强大购房需求支撑的城市，项目本身的抗风险力也相对较强，因此整体风险相对较小。但值得注意的是，如果自身持有的高价地块占比过高，则未来的风险亦不容忽视。

　　在去杠杆大方针下，房企的办法有两个，一是促销降价来换取迫切需要的现金，尤其是进入四季度后，越来越多的房企推出各种促销，加大去库存速度；二是调整拿地节奏，规避风险。