越秀地产：财务表现稳健 ROE有待提升

　　新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩 

　　持续调控政策下的房企有哪些变化？地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？新浪财经上市公司研究院梳理上市房企主要的经营数据，带你窥探龙头房企“过冬”的变化与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻房企之变。 

　　本期新浪财经上市公司研究院梳理越秀地产今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、主流50家上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，从四个方面来评估越秀地产今年以来的“中考成绩”与“改变”。 

　　上半年，越秀地产实现营收218.08亿元，同比增长114.58%，归母净利润18.7亿元，同比增长42.35%。中考成绩方面，越秀地产总体的成绩较好，总成绩为A-。业务发展和财务实力方面的成绩较好，“中考”成绩为A+，但由于整体规模不大，越秀地产在规模优势的成绩较为一般。 

　　基本业务方面，越秀地产2019年上半年拿地金额为93.5亿元，拿地面积为374万㎡，而2018年上半年拿地金额为29.1亿元，拿地力度有所加大。越秀地产半年销售金额在克而瑞销售排行中位列第44位，为369亿元，较去年同期上涨31.9%。拿地强度（拿地金额/销售金额）较平稳，为0.25，销售均价与拿地均价之比达到9。公司存货周转率有所加快，由去年同期的0.11上升至0.16。 

　　财务方面，越秀地产今年中期平均融资成本较2018年基本持平，为4.76%，明显低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示，越秀地产平均融资成本为4.82%。截止上半年，公司净负债率较为合理，为63.6%，低于行业均值99.62%，较上年末基本持平。 

　　目前越秀地产货币资金+受限制使用资金共有315.83亿元，短期债务为94.1亿元，长期债务为570.37亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，越秀地产短期偿债压力指数为0.3，显著低于主流房企数据均值0.66。 

　　规模与盈利方面，越秀地产无明显规模优势，盈利能力稍好。2019年上半年越秀地产总资产2082.73亿元，净资产526.19亿元，土地储备货值为4842亿元（以当期销售均价乘以土储面积所得），权益土储货值为4067亿元，越秀地产预收账款（合同负债）为368.67亿元，整体规模处在主流房企的中下游。 

　　越秀地产的销售毛利率30.05%，三费较去年同期有所增加，销售净利率12.65%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE为5.07%，明显落后于行业平均水平9.8%。 

　　说明： 

　　（1） 指标统计所用数据均来自中国指数研究院、克而瑞、wind数据、公告、公开资料等。 

　　（2） 相应指标测算成绩为新浪财经选取一定周期内，对公开经营数据赋予相应 

　　权重，并参考主流评级体系，进行分值计算。 

　　（3） 上市房企数据均值为新浪财经依据相关评价体系，筛选50家主流上市房企的一定周期内数据，进行算术平均。 

　　（4） 上市房企经营数据统计为2019年半年数值，部分指标为测算数据，新浪财经依据公开数据、相应会计准则进行公式计算。 

　　越秀地产业绩图谱如下：